전월세 계약서에서는 임대인 신원·등기 확인, 특약사항, 계약금·잔금 지급 일정, 해지 조건, 수리 책임을 꼭 확인해야 해요. 확정일자는 입주 당일 받는 것이 원칙이에요.
전월세 계약서, 어디서 실수가 많이 날까요?
전월세 계약은 짧게는 1년, 길게는 2년 이상 생활 터전을 결정하는 중요한 법적 행위예요. 계약서를 꼼꼼히 확인하지 않으면 나중에 보증금을 돌려받지 못하거나 예상치 못한 분쟁이 생길 수 있어요. 계약 전에 반드시 확인해야 할 7가지 항목을 정리했어요.
1. 등기부등본으로 소유자와 권리관계 확인
계약 전에 반드시 해당 집의 등기부등본을 열람하세요. 등기부등본에는 집의 소유자, 근저당(은행 대출), 가압류, 가처분 등 권리관계가 모두 나와 있어요. 계약하려는 사람이 실제 소유자인지 확인하고, 소유자 외 제3자와 계약하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 해요.
근저당이 설정돼 있다면 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요. 일반적으로 보증금 + 근저당 합산액이 집값의 70~80%를 넘으면 위험해요. 임대인에게 근저당 상황을 물어보고, 필요하면 계약 전 상환을 조건으로 달 수 있어요.
2. 계약 당사자 신원 확인
계약서에 적힌 임대인의 이름, 주민등록번호, 주소가 등기부등본의 소유자 정보와 일치하는지 확인해야 해요. 대리인이 계약하는 경우에는 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 원본으로 받아야 해요. 공인중개사가 있더라도 계약 당사자 확인은 본인이 직접 해야 해요.
3. 계약금·잔금 일정과 조건
계약서에 계약금, 중도금(있다면), 잔금 금액과 지급 날짜가 명확히 적혀 있는지 확인하세요. 잔금 지급 전에 임대인이 계약을 파기하면 계약금의 2배를 돌려받아야 해요. 반대로 임차인이 파기하면 계약금을 포기해야 해요. 이 규정이 계약서에 명시돼 있는지 확인하세요.
잔금 지급 날짜는 실제 입주 예정일과 일치시키는 것이 좋아요. 잔금을 먼저 주고 입주가 늦어지면 그사이에 집에 문제가 생겨도 대응이 어려울 수 있어요.
4. 임대 기간과 해지 조건
계약 기간이 계약서에 명확히 기재돼 있어야 해요. 묵시적 갱신이 되는 경우나 중도 해지 시 처리 방법도 확인하세요. 임차인이 계약 기간 중 나가야 할 경우 임대인에게 사전에 몇 개월 전에 통보해야 하는지, 위약금이 있는지 특약에 적혀 있는지 확인해요.
주택임대차보호법에 따라 2년 계약이 끝나면 임차인이 계속 살고 싶다면 묵시적 갱신이 되거나 계약 갱신 청구권을 쓸 수 있어요. 이 권리는 법으로 보장돼 있어서 계약서에 없어도 효력이 있지만, 적용 조건을 미리 알아두는 것이 좋아요.
5. 수리 및 관리비 책임
누수, 보일러 고장, 도배 상태 등 집 상태에 관한 수리 책임이 계약서에 명시돼 있는지 확인하세요. 특약에 ‘입주 전 발생한 하자는 임대인 책임’, ‘수도관 누수는 임대인 수리’ 같은 내용을 넣으면 나중에 분쟁 시 근거가 돼요.
관리비 항목도 명확히 해야 해요. 관리비에 무엇이 포함되는지(청소비, 경비비, 엘리베이터 유지비 등), 별도로 내야 하는 항목은 무엇인지 확인하세요. 입주 전에 이미 누수가 있거나 시설이 낡은 곳은 사전에 수리 여부를 문서로 확약받아두는 것이 중요해요.
6. 확정일자와 전입신고
잔금을 치른 입주 당일에 전입신고와 확정일자를 받아야 해요. 전입신고는 주민센터에서, 확정일자는 임대차 계약서 원본을 가지고 주민센터 또는 등기소에서 받을 수 있어요. 이 두 가지가 있어야 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 후순위 채권자보다 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리(대항력)가 생겨요.
확정일자 받는 것을 며칠 미루면 그사이에 새로운 근저당이 설정될 수 있어서, 보증금 보호 순위가 밀릴 수 있어요. 입주 당일 바로 처리하는 것이 원칙이에요.
7. 특약사항을 꼼꼼히 확인하세요
특약은 계약서 하단이나 별도 용지에 적는 추가 조건이에요. 구두로만 약속한 내용은 분쟁 시 효력이 없는 경우가 많으니, 합의된 내용은 모두 특약에 서면으로 넣어야 해요. 에어컨 설치 여부, 주차 공간 배정, 입주 청소 여부, 반려동물 허용 여부 등을 특약에 명시해두면 나중에 갈등을 줄일 수 있어요.
특약이 법정 임차인 권리보다 불리한 내용(예: 임차인의 계약갱신청구권 포기)은 무효가 될 수 있어요. 불리한 특약을 임대인이 요구한다면 법적 효력이 있는지 따져보고, 필요하다면 법률 전문가 의견을 구하는 게 안전해요.